如今溫州樓市，普通商品房可謂“全面過剩”，開發(fā)商只有絞盡腦汁“卷產(chǎn)品”，大幅拉開與同價(jià)位存量房的檔次、品質(zhì)，然后再以“親民的價(jià)格”入市，才有可能獲得成功。

要從“復(fù)制粘貼、流水線生產(chǎn)”，更新迭代到“量身定制卷產(chǎn)品”，需要更多腦袋去參與思考。所以今年，開發(fā)商拿著設(shè)計(jì)方案找房哥交流的頻率也明顯多了起來。

這不，市區(qū)南門單元A-01地塊，中楠在8月剛剛拿下，就與房哥一起探討怎么弄。因此，房哥也有幸參與了項(xiàng)目的建筑和景觀方案設(shè)計(jì)。

▲項(xiàng)目相對(duì)位置示意。

讓我們先從原始地形圖說起——

▲地塊相對(duì)位置示意，圖據(jù)浙江省土地使用權(quán)網(wǎng)上交易系統(tǒng)。

地塊的優(yōu)劣，一看就很清楚。優(yōu)點(diǎn)是南側(cè)最寬130多米臨溫瑞塘河，日照采光無擋。更難得的是，戶型設(shè)計(jì)完全沒有面寬約束，可以做出超大面寬的戶型。這一點(diǎn)在溫州其它樓盤里，你是碰不到的。

▲每戶南向采光面，平均近20米。

說完優(yōu)點(diǎn)，再看缺點(diǎn)。地塊東西長(zhǎng)條，但南北進(jìn)深較短。建筑一擺，南側(cè)到圍墻距離只有10多米。傳統(tǒng)的思路，小區(qū)內(nèi)的公區(qū)和景觀營(yíng)造，只能在北側(cè)騰挪，而且還要面臨消防場(chǎng)地和錦繡路的不利影響。

▲圍墻位置及小區(qū)內(nèi)部主要場(chǎng)地范圍示意

如此一來，公區(qū)就會(huì)面臨溫州土豪特別在意的“巧婦難為無米之炊”的窘境，做不出什么特色。

怎么卷才有戲？怎么卷才能“小而極致”、“小而美”？

對(duì)此，中楠·鷺湖利用政府規(guī)劃設(shè)計(jì)條件“高品質(zhì)住宅”的標(biāo)準(zhǔn)，給出了“柳暗花明”的答案。

那么，所謂有“溫州特色的第四代高品質(zhì)住宅”，到底與傳統(tǒng)商品房樓盤之間，有什么根本區(qū)別呢？

首先是不同的計(jì)容方式——

高品質(zhì)住宅的計(jì)容方式，與之前商品房地塊有很大不同。

----傳統(tǒng)商品房地塊，會(huì)有地上總建筑面積的上限要求。

比如，地上建筑面積≤5萬(wàn)方，會(huì)所配套等公共空間設(shè)計(jì)了建面約2000方，那么可售的建筑面積就只有約4.8萬(wàn)方。配套面積越大，可售商品房面積就越小。

所以，開發(fā)商會(huì)盡可能地減少會(huì)所等配套面積，讓銷售面積最大化。

▲溫州一豪宅下沉式會(huì)所實(shí)景

---而第四代高品質(zhì)住宅地塊，有大量的冗余面積讓你設(shè)計(jì)建設(shè)會(huì)所、連廊、公共鄰里空間等，這些功能都不用擠占可銷售的商品房面積，甚至政府在地塊出讓時(shí)，還主動(dòng)大幅降低容積率，讓開發(fā)商有條件在公共鄰里空間和配套上進(jìn)行充分發(fā)揮。

▲南門單元A-01地塊土地出讓須知中關(guān)于高品質(zhì)住宅相關(guān)的要求（部分）。圖據(jù)浙江省土地使用權(quán)網(wǎng)上交易系統(tǒng)

中楠·鷺湖有了這樣的設(shè)計(jì)條件，恰好南側(cè)又有得天獨(dú)厚的湖景，加上代建沿河綠化帶的有利條件，于是一個(gè)獨(dú)特的公區(qū)處理方案就應(yīng)運(yùn)而生了：

公區(qū)處理方案亮點(diǎn)

---把架空層高度做到約6.5米以上，融合公共鄰里空間，與海派風(fēng)會(huì)所功能聯(lián)動(dòng)設(shè)計(jì)；

▲項(xiàng)目會(huì)所效果圖示意，為意向圖過程稿，以最新設(shè)計(jì)和最終交付為準(zhǔn)

---自掏腰包，把沿河綠化帶的建造品質(zhì)和標(biāo)準(zhǔn)提高，作為“小區(qū)中庭”的標(biāo)準(zhǔn)來打造；

▲項(xiàng)目園林景觀設(shè)計(jì)及效果圖示意，為意向圖過程稿，以最新設(shè)計(jì)和最終交付為準(zhǔn)

---南側(cè)沿河界面，直接把圍墻打造成“藝術(shù)觀景連廊”樣式，用連廊串聯(lián)河流和公共綠帶：

▲項(xiàng)效果圖示意，為意向圖過程稿，以最新設(shè)計(jì)和最終交付為準(zhǔn)

---把藝術(shù)連廊、架空層、會(huì)所、內(nèi)庭、圍墻、公共綠化帶、湖景等公區(qū)所有要素統(tǒng)統(tǒng)融合，把所有的邊界打破，進(jìn)行一體化設(shè)計(jì)，讓所有空間相互滲透、相互借景。

▲會(huì)所視線透視示意，湖景、綠帶、會(huì)所室內(nèi)，框景、夾景和景深關(guān)系，一體化考慮，項(xiàng)目效果圖示意，為意向圖過程稿，以最新設(shè)計(jì)和最終交付為準(zhǔn)

▲架空層健身房視線透視示意，內(nèi)庭、連廊、公共綠化帶、湖景，形成豐富的縱向景深感。項(xiàng)目效果圖示意，為意向圖過程稿，以最新設(shè)計(jì)和最終交付為準(zhǔn)

▲局部降板，綠化和談心卡座直接延伸到架空層里。項(xiàng)目效果圖示意，為意向圖過程稿，以最新設(shè)計(jì)和最終交付為準(zhǔn)

于是——

呈現(xiàn)效果

---“圍墻”成了“觀景和休憩的泛會(huì)所延伸平臺(tái)”；

▲項(xiàng)目效果圖示意，為意向圖過程稿，以最新設(shè)計(jì)和最終交付為準(zhǔn)

---景觀內(nèi)外滲透的灰空間，無處不在；

▲項(xiàng)目效果圖示意，為意向圖過程稿，以最新設(shè)計(jì)和最終交付為準(zhǔn)

---連廊環(huán)抱，公共綠化和湖景，成了“私享中庭”。從架空層、健身房到湖面，構(gòu)圖與視覺進(jìn)深都已被事先拿捏；

▲景觀視線示意，底圖為意向圖過程稿，以最新設(shè)計(jì)和最終交付為準(zhǔn)

---270°曲面玻璃落地的會(huì)所，仿佛“漂浮在河面上的游艇”；

▲項(xiàng)目效果圖示意，為過程稿，以最新設(shè)計(jì)和最終交付為準(zhǔn)

這是典型的“內(nèi)外無界灰空間處理手法”，從設(shè)計(jì)理念上講，這無疑是高級(jí)的，在此前的商品房小區(qū)所未見的。中楠現(xiàn)在要做的，就是要把這種手法“精致原味”貫徹落地。

公區(qū)設(shè)計(jì)營(yíng)造，因?yàn)椴煌挠?jì)容方式，可以做出之前樓盤所沒有的新成果；而戶型因?yàn)?strong style="color: blue;">“不同計(jì)容方式+沒有面寬約束”，得到的迭代效果，可以說也是顛覆性的。

▲建面約173方第三方戶型家配圖示意，以交付為準(zhǔn)

▲建面約173方第三方戶型家配圖套房式主臥示意，以交付為準(zhǔn)

看上面這個(gè)總面寬近22米的建面約173方戶型，也許我只需要講一句話，大家就明白了：

在溫州的豪宅盤里，哪怕你去找找建面約200-300方面積段的戶型，能不能找到一個(gè)既有正四房、又擁有南向9米面寬獨(dú)立純客廳的房子？

一個(gè)都找不到！！

你看下圖這個(gè)210方，9米橫廳+正三房設(shè)計(jì)，目前市區(qū)高端豪宅主流配置。這個(gè)戶型如果做四房，那么客廳面寬只有6米：

而鷺湖上面這個(gè)建面約173方，樓上樓下既可以做雙主臥套房，樓下也可以做南側(cè)兩臥室：

▲鷺湖建面約173方樓下改成雙臥室示意

對(duì)于普通的商品房而言，約9米面寬+約9.1米進(jìn)深的LDK起居廳，或許只是空間大、氣派、明亮和互動(dòng)功能兼具而已，但在鷺湖這里，它是和窗外270°無邊際湖景融合在一起的：

▲項(xiàng)目周邊湖景視線示意

面對(duì)這樣的景觀視野，9米無柱網(wǎng)大開間大尺度、270°落地玻璃無隔礙，就有了存在的非凡意義。

▲項(xiàng)目周邊湖景視線示意

同樣，鷺湖的這個(gè)建面約158方，也可以做到約9米面寬純客廳+4房的布局——

▲項(xiàng)目建面約158方第三方家配圖示意

約9米面寬+近5米進(jìn)深（局部空中花園贈(zèng)送）的客廳，與南側(cè)9米面寬的空中花園之間，沒有任何結(jié)構(gòu)柱網(wǎng)阻隔。未來空中花園能封則封，即便不能封，也可將客廳落地玻璃全部打開，與空中花園、南側(cè)湖景全部融為一體：

▲項(xiàng)目建面約158方客廳與空中花園示意

除此之外，建面約158方的餐廚體系，約4到4.2米的面寬，媲美別人家建面約140方客廳的尺度，“中廚+島臺(tái)+西廚”組合，統(tǒng)統(tǒng)可以安排起來：

▲中西廚+島臺(tái)設(shè)計(jì)示意

看到這里，或許有人會(huì)說，鷺湖的這個(gè)“第四代高品質(zhì)住宅戶型”，好像和那些“大挑臺(tái)、大空中花園”第四代住宅不一樣，它更像2018年之前溫州市區(qū)的那些錯(cuò)躍戶型。

▲國(guó)內(nèi)首個(gè)落地第四代住宅項(xiàng)目——成都七一國(guó)際廣場(chǎng)城市城市森林花園，2019年10月建成

關(guān)于這一點(diǎn)，就不得不提“第四代高品質(zhì)住宅戶型”的“溫州特色”了：

---第一點(diǎn)，可按套內(nèi)建筑面積的20%設(shè)置空中花園，但進(jìn)深不能大于2.4米，與陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深規(guī)范一樣；

---第二點(diǎn)，建面約140方以上戶型，可設(shè)置不大于30方的雙層挑空起居空間。

第一點(diǎn)告訴我們，溫州特色第四代住宅，不能像其它有些地方那樣，做大挑臺(tái)空中花園。這樣也好，有得有失，不用顧忌空中花園導(dǎo)致室內(nèi)采光日照嚴(yán)重被遮攔的情況出現(xiàn)：

▲第四代住宅日照示意

而與傳統(tǒng)錯(cuò)躍相比，假設(shè)在贈(zèng)送面積做到極致、面積偷足的情況下，那么第四代高品質(zhì)住宅的得房率要比傳統(tǒng)錯(cuò)躍高10%-15%左右。具體體現(xiàn)在高品質(zhì)住宅空中花園不算面積，挑空面積更大，而傳統(tǒng)錯(cuò)躍的陽(yáng)臺(tái)和設(shè)備平臺(tái)比例更高。

當(dāng)然，在實(shí)際的戶型設(shè)計(jì)當(dāng)中，會(huì)碰到各種約束。而完全把所有指標(biāo)都偷足的戶型，還是比較少的。

具體到鷺湖，因?yàn)橐紤]建筑外立面流體美學(xué)、體塊凹凸和虛實(shí)的韻律關(guān)系，并沒有一昧最求“偷面積最大化”，因而得房率略有損失。但由于擁有別人所不具備的超大面寬，鷺湖的建面約158方更像是“大平層+主臥PULS”版本，平面很完整，不想之前錯(cuò)躍那樣，奇偶層空間各種咬合和不規(guī)整:

▲市區(qū)某小區(qū)建面約150多方戶型圖示意

最后，簡(jiǎn)單說一下在設(shè)計(jì)中對(duì)“風(fēng)水”的考慮。

溫州的富人們大多講究“風(fēng)水”。做設(shè)計(jì)的自然要把這種考究落實(shí)到實(shí)處。鷺湖的總平，拉一條吳橋路的延長(zhǎng)線，住宅避過了“路沖”的嫌疑：

▲紅色箭頭為吳橋路大致延長(zhǎng)線，僅為示意，或有誤差，以實(shí)際為準(zhǔn)。總平圖來自項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)許可方案批前公示，據(jù)溫州市自然資源和規(guī)劃局官網(wǎng)

鷺湖1號(hào)樓南側(cè)臨水，1號(hào)樓戶型設(shè)計(jì)就把南側(cè)功能空間面寬做到極致，聯(lián)通大陽(yáng)臺(tái)（空中花園），歡迎“上風(fēng)上水”：

▲建面約158㎡偶數(shù)層第三方家配建議圖，非交付標(biāo)準(zhǔn)

3號(hào)樓西南兩側(cè)水系環(huán)繞，于是這個(gè)西邊套南、西兩側(cè)270°打開，笑納“玉帶纏腰”：

▲建面約173㎡偶數(shù)層第三方家配建議圖，非交付標(biāo)準(zhǔn)

▲項(xiàng)目西南側(cè)效果意向圖，以最新設(shè)計(jì)和最終落地為準(zhǔn)，非交付承諾。

在房哥看來，風(fēng)水屬于“傳統(tǒng)吉祥文化”，比如皇家頤和園，就是通過各種寓意，把“福壽吉祥”推向極致。而鷺湖最有寓意的“吉祥文化”，是這樣的：

你看縱橫交錯(cuò)的溫瑞塘河，在這里恰如其分地勾勒出一只飛躍靈動(dòng)的“白鹿”：

而鷺湖，又恰好落在白鹿背上，有著“駕乘天鹿，碧水潮生”之寓意。試想，這白鹿城的千年底蘊(yùn)都來“撐場(chǎng)面”，“吉祥文化”之精髓，莫過于此了吧？

其實(shí)關(guān)于風(fēng)水，房哥的態(tài)度是：我們只需關(guān)注背后樸素的“地理生態(tài)學(xué)”邏輯就行了。南面超闊間距，天然水系環(huán)繞，日照、通風(fēng)、視線、自然、空氣凈化都有好處。

好了，今天就說到這兒。

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