上周洋房姐姐說到，2020年上半年，北京豪宅市場交易火爆，很多著名豪宅盤都暗戳戳的清了盤。

在資產荒、資金出海難的大環境下，咨詢北京另一種稀缺房產資源的人也越來越多，那就是四合院。

01.

早在3000多年前的西周時期，中華大地上的人們就開始將房屋圍合，中間形成庭院方便家族內部的日常活動。

經過千年發展，四合院成為我國北方傳統的民居形式，其中以北京四合院最為典型。

東南西北四面房屋圍成的封閉區域，在喧鬧的社會活動中為家族阻隔出寧靜的空間，一進一進的院落安置大家族中的每個小家庭和個體，胡同和街道串聯起一座座四方的院落，組成了四四方方的北京城。

中間的紫禁城，就是北京城最大的四合院。

如今，有過胡同生活經歷的人越來越少，大部分人對四合院的唯一認知，就是貴。

鄧文迪和默多克離婚時分到的四合院，就在北池子大街中段，守著故宮。十幾年前默多克花1000萬人民幣買下，如今身價早已過億。

今年6月，西城區一套1000㎡的四合院被法拍，起拍價2.55億。院內建筑雕梁畫棟，一磚一石都被前主人細心維護，拍賣前引來眾多意向者實地看房，但首次拍賣無人出價。

平日里我們看到關于出售四合院的新聞都是上面這種畫風，給所有人造成了北京的老四合院都得上億的感覺。

確實，北京老四合院是稀缺品，全北京3000多套四合院中，刨除損毀嚴重的和國家重點保護文物，在核心區域又產權明晰可交易的，不過十分之一，也就是300套左右，把區域縮小到故宮周邊，數量又要砍去小一半，限量、絕版、不可復制，頂豪無疑。

但在售房網站上查一查就會發現，四合院并沒有很多人以為的那么貴，事實上這兩年還沒有2億以上的四合院成交。

即使是在核心地段，5000萬以下的選擇也不少。

這是因為四合院只是一個寬泛的概念，不同戶型的四合院規模和價值相差甚遠。

02.

其實最簡單的四合院，就是像下圖這樣，四座房子圍成的小院（如果把大門所在的房子改成院墻，則稱為三合院）。

這種一進小院最小的占地只需300㎡左右，價格也相對低。

而影視劇中普通大戶人家住的，通常是三進的四合院，也是四合院的標準戶型。

進了大門是影壁，講究的人家也會在門外街上豎個影壁，隔絕大街上的閑雜人等。一進院的倒房坐南朝北、臨近街面，居住體驗差，古代一般給下人住。

過了垂花門，才是正經的居住空間。

垂花門也是古代所謂“女子大門不出，二門不邁”中所說的“二門”，出了這道門就是下人住的外院了，垂花門之內才是主人居住的內宅。

內宅正房坐北朝南，通常是家里最有身份的人居住，東廂房、西廂房分別是長子和次子的居所。

最后一進的后罩房一般作為廚房或者護院的宿舍。

這樣一套完整的三進四合院，價格就會比較高了。

把第二進院復制粘貼，四合院就會被擴展成四進院、五進院、六進院，人口眾多、結構更復雜的家族，還會把四合院橫向擴展，增加東、西跨院。

比如下面這一套就在標準四進院的基礎上擴展了東跨院，并把其中一部分用作了花園。

北京最闊氣也是知名度最高的多跨多進四合院，是三跨十三進院的恭王府，和珅這套府邸占地6.2萬㎡，南北跨度兩個街區，前院是規整的北方宅院，后花園亭臺水榭、雕梁畫棟宛若江南。

03.

作為歷史文物，每一套四合院都是孤品，價格當然也不是簡單的按照規模、面積、地段制定。保存完整程度、修繕質量，還有有點玄學但豪宅買賣中卻很看中的“緣分”，都決定了四合院的價格。

現在北京的核心區域劃了“四合院保護區”，即使是可以交易的四合院，交易后也不能隨意改動主體結構。

不過這并不影響四合院的舒適性，北京四季分明，夏天炎熱多雨、冬季寒冷干燥，經過前年的摸索和改進，北京的四合院早就形成了針對當地氣候的建造標準。

四合院作為小規模的庭院形式，房高在3m左右，進深比高略大一些，這種情況下房檐得探出1m左右，而院子進深也不會小于10m，因為庭院的尺寸、屋檐的長度，都是根據日照角度計算出來的。

冬天正午的陽光透過窗戶能直接照到后墻根兒，保證室內溫度。

夏天正午陽光只能照到門口，保證了采光，還不會炎熱。

本身優質的條件加上現代設備的加持，四合院的居住體驗完全能得到保證。

04.

由于咨詢四合院的客人越來越多，洋房姐姐特地拍攝了一套身價9億的四合院，視頻最近就會和大家見面了！到時候大家對于四合院的全部好奇，都能被滿足。

稀缺的四合院是不少人心中的白月光，豪宅買多了，最終都會想要一棟老洋房或一套四合院，增添財富的厚度，但四合院的買賣過程可比普通豪宅多了不少坎。

四合院要想交易，除了有《不動產權證書》（簡稱大紅本），還要有《國家土地使用證》（簡稱土地證）。有些家族傳承的四合院，就很可能只有大紅本沒有土地證，辦理土地證的周期很長，短則半年，長則一年多，而且需要每平米幾千到2萬的土地出讓金。

所以購買的時候一定先問清楚，是否已繳清土地出讓金，是否已經拿到土地證。

四合院交易還有一個重要步驟：測繪，由于四合院屬于文物，簽署購房活動前土地局會指派專人對房產進行測繪，建筑中與房本不符的部分都必須恢復原樣才能交易。

如果原房主加蓋了閣樓、車庫、地下室等空間，都要拆除后才能交易。

一般情況下，有土地證的四合院購買流程需要1-2個月，而沒有土地證的需要1-2年。

四合院既是投資品也是藝術品，既是實用住宅也是歷史文物，有購買力的人了解它能擴充投資收藏，不想買的，靠近它也能感受到建筑的美感與歷史的厚重。

四合院的魅力和交易方式，洋房姐姐都知道，后續的視頻敬請期待哦~！